Le marché de l’immobilier évolue constamment, et 2025 s’annonce comme une année charnière pour les propriétaires et futurs acquéreurs de résidences secondaires. Alors que les tendances économiques, environnementales et réglementaires s’entremêlent, investir dans une résidence secondaire suscite à la fois espoir et interrogations. Entre réformes fiscales, adaptations législatives et nouvelles dynamiques de marché, la question centrale demeure : est-ce toujours rentable de miser sur une résidence secondaire cette année ? Plusieurs éléments constituent un cadre indispensable pour évaluer cette opportunité, qu’il s’agisse des conditions de financement, des rendements locatifs potentiels ou encore des évolutions sociétales qui reconfigurent la manière de concevoir cet investissement. Ce dossier approfondit ces aspects afin de mieux comprendre les enjeux autour des résidences secondaires et de décrypter les clés d’une rentabilité pérenne dans le contexte actuel.
Les nouvelles règles fiscales qui impactent la rentabilité des résidences secondaires
En 2025, la fiscalité qui encadre les résidences secondaires connaît une réforme significative avec l’entrée en vigueur de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. Cette loi vise à renforcer la régulation fiscale pour mieux maîtriser l’usage de ces biens, principalement pour contenir la spéculation immobilière et libérer davantage de logements pour les résidents permanents. L’un des changements majeurs concerne l’augmentation du taux de la taxe d’habitation sur ces résidences. Contrairement aux années précédentes où certains propriétaires bénéficiaient de réductions ou d’exonérations, 2025 réduit sensiblement ces avantages, imposant un coût plus élevé à la détention de ces logements secondaires.
En parallèle, une obligation déclarative renforcée est instaurée : chaque propriétaire doit désormais déclarer l’occupation de son bien avant le 1er juillet sur le portail officiel des impôts. Cette démarche permet un contrôle plus précis de l’usage réel des logements, notamment pour distinguer une résidence secondaire classique d’un bien largement destiné à la location saisonnière. Cette mesure étend aussi la portée des contrôles et pourrait entraîner des sanctions en cas de non-conformité, ce qui incite les propriétaires à une vigilance accrue.
De plus, la taxe foncière subit également une hausse ciblée pour ces biens, accentuant la pression fiscale sur les propriétaires. Cette évolution nécessite une réévaluation attentive des budgets dédiés, car elle peut réduire considérablement la rentabilité nette des investissements, surtout lorsque les logements ne sont pas loués de manière continue. Les propriétaires doivent ainsi anticiper cette charge supplémentaire afin d’adapter leur stratégie financière.
Les aides et dispositifs d’accompagnement pour la rénovation des résidences secondaires
Face à la hausse des incitations environnementales et aux normes plus strictes imposées notamment par la loi Climat et Résilience, l’investissement dans une résidence secondaire en 2025 requiert souvent un volet rénovation énergétique. Ce contexte offre cependant la possibilité de bénéficier de dispositifs publics très avantageux.
Le dispositif Loc’Avantage, prolongé jusqu’en 2027, demeure un levier essentiel. Géré par l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah), il octroie des avantages fiscaux aux propriétaires qui louent leur résidence secondaire à des loyers modérés, tout en engageant des travaux destinés à améliorer la performance énergétique de leur logement. Ce dispositif vise à concilier la mise à disposition de logements abordables et la transition écologique en réduisant la consommation d’énergie. Les propriétaires qui bénéficient de Loc’Avantage peuvent ainsi amortir une partie des coûts liés à la rénovation, diminuer leurs impôts et valoriser leur bien sur le marché locatif.
Par ailleurs, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire, incluant désormais les résidences secondaires, représente une nouveauté majeure. Cette mesure permet de financer des travaux d’amélioration énergétique sans intérêts bancaires, ce qui réduit considérablement le montant à rembourser pour les investisseurs comme pour les propriétaires occupants. En plus de faciliter l’accès à la rénovation, le PTZ contribue à augmenter la valeur patrimoniale du bien et à le rendre plus attractif pour la location future ou la revente.
Analyse des rendements et des zones géographiques prometteuses pour les résidences secondaires
Le potentiel de rentabilité des résidences secondaires est étroitement corrélé à la localisation du bien et aux dynamiques locales de marché. En 2025, alors que certaines grandes villes affichent des prix très élevés rendant l’investissement moins accessible, les zones plus secondaires et les régions touristiques en développement offrent des perspectives intéressantes.
Par exemple, les villes moyennes comme Angers, Saint-Étienne ou Poitiers présentent un prix moyen au mètre carré bien inférieur à celui des métropoles, tout en conservant une demande locative solide. Ces villes profitent souvent d’un cadre de vie agréable, d’un bon réseau de transports et d’une montée en gamme de leurs infrastructures. À Saint-Étienne, les rendements bruts peuvent avoisiner 8 %, ce qui est remarquable pour l’immobilier français et générateur d’un cash-flow positif plus rapidement.
La périphérie des grandes métropoles restaure aussi un attrait de plus en plus marqué, avec des communes en croissance situées à Rennes, Toulouse ou Bordeaux qui permettent d’accéder à des biens à prix maîtrisé tout en restant connectés aux emplois urbains. Ces zones offrent un compromis intéressant entre investissement accessible et valorisation future liée à l’étalement urbain et au développement économique.
Les tendances et comportements d’achat des résidences secondaires en 2025
Les attentes des acquéreurs de résidences secondaires connaissent une transformation notable, portée par des changements sociétaux et une nouvelle approche de la qualité de vie. Depuis les années post-pandémie, la quête d’espaces plus grands, d’accès à la nature et de domiciles offrant un cadre apaisant a renforcé l’attrait pour ce type d’investissement.
En 2025, cette demande se traduit par une augmentation des projets d’achat, notamment via les plateformes spécialisées telles que Green-acres, qui annoncent une hausse d’intentions d’acquisition de +33 % par rapport à l’année précédente. Cette explosion d’intérêt s’explique par une redéfinition des priorités : les résidences secondaires ne sont plus uniquement des lieux de villégiature mais répondent aussi à une diversification patrimoniale en offrant la possibilité de générer des revenus via la location courte durée.